賃貸住宅による土地活用も人間と同じです。
経年化により稼ぐ力は減りますが、
準備し、ケアすることにより元気な状態をより長くすることが可能です。
【 いかに長期間にわたり収益を安定させるか 】
新築時には満室であったものの、築年数の経過により賃料の減少や空室率が増加してくることは当然、予想されることです。
原因は、近隣に賃貸物件が増えたことなどの外部的要因と賃貸物件の経年による魅力の減少などの内部的要因に分類できます。
これらに対し、大家様ができる対策は、ご自身の賃貸物件の魅力をいかに高めるか、つまりリフォームとメンテナンス・ケアです。
大家様ご自身が住みたくなる物件であれば、お客様だって借りたくなるのではないでしょうか？
アパートやマンションの賃貸においては、建築＝ゴールでなく，始まりであり、建築と同時にリフォームを意識し、常に最新の動向や情報を入手していく必要があります。
・ 個別リフォーム
各室の退去時が絶好のタイミングです。
水廻りの更新や和室→洋室への変更などは、退去による入替時でなければできるものではありません。
但し、退去は突然やってくるものですので、常日頃からリフォームについて情報収集して備えておく必要があります。
・ 大規模リフォーム
外壁塗装の塗り直しや高圧洗浄などで外見を保つことが必要です。物件の外見は、入居者にとっての物件選択の大きな基準となりますから・・・
・ 建物以外の日頃のケア
建物も綺麗で部屋も綺麗・・・
でもゴミ置場や玄関・廊下などの供用部、駐車場、植樹、ポスト周りが汚れていたら・・・
おそらく、入居者の評価は下がります。
住宅であればそこで生活していくわけであり、事務所や店舗の場合はお客様を招き入れるスペースであることを考えると、忘れがちではありますが非常に重要なことであると思います。
【 資金対策の必要性（リフォーム準備費） 】
リフォームの必要性についてご理解いただけたとしても、大規模なリフォームには資金が必要です。確かに、リフォームローンという金融商品はあります。
ただ、通常は新築時に融資を受けていることが多いので、更にリフォームローンを組むことには細心の注意が必要です。
そこでお勧めするのが、新築時から収入の一部をリフォーム準備費としてストックする方法です。
分譲マンションにおいては管理組合が修繕積立金として 毎月積み立てていますが、賃貸物件なので、オーナーが積み立ててしまおうというものです。
貴方のアパート・マンション計画にリフォーム準備費は入っていますか？
収支プランが、収入＞借入返済＋固定資産税 であれば安心ですか？
５年後、１０年後の収入を新築時より低く（８５％〜９０％）見積もってありますか？
１０年後、２０年後に借入返済が終了したときに、建物に稼ぐ力が残っていますか？
又は稼ぐ力を高めるエネルギー（資金）は貯まっていますか？
